Один из лидеров спроса на жилье, Санкт-Петербург, оказался только на 17-м месте в статистике ЦБ: в городе открыто всего 167 эскроу-счетов. Отставание, вероятно, объясняется тем, что большинство жилых проектов в городе получило отсрочку в переходе на эскроу-счета. Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства, только 6,5% строящегося в городе жилья нужно продавать с использованием таких счетов. В Москве этот показатель составляет 25%.
С 1 июля 2019 года застройщики жилья в России обязаны начинать все новые проекты с привлечением финансирования от банков. Объекты нельзя строить непосредственно на деньги покупателей — средства дольщиков до достройки хранятся на специальных эскроу-счетах, а девелоперы возводят дома на кредиты.
Перейти на новый механизм финансирования строительства застройщики должны были и по текущим проектам. Исключение правительство сделало только для тех, что были начаты до 1 июля и построены не менее чем на 6–30% (в зависимости от типа проекта и застройщика) и где продано не менее 10% квартир. Однако в итоге под эти критерии попало большинство строящегося жилья — 66,2 млн кв. м (81,6% домов, которые строятся по ДДУ). Дать отчет о строительной готовности домов девелоперы должны не позже 1 октября.
«Процесс перехода на эскроу сложный и трудоемкий, особенно тяжело он идет в регионах, что мы видим из статистики ЦБ, и это ожидаемо», — говорит генеральный директор ГК «МИЦ» (группа перешла на продажи через эскроу-счета по всем проектам) Даромир Обуханич.
Директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов отмечает, что в статистике ЦБ прослеживаются две корреляции: в регионах — лидерах по строительству и в тех, где работают лидеры отрасли (Москва, Петербург и города-миллионники), процент эскроу выше, несмотря на то что крупнейшим компаниям разрешено достраивать и строить без эскроу большинство проектов.
Кто не спешит переходить на эскроу
Среди регионов, в которых не открыто ни одного счета эскроу, — регионы Северного Кавказа, субъекты на севере страны и в центральной части. Вероятнее всего, во многих регионах жилищным строительством занимаются относительно небольшие застройщики, у которых есть определенные трудности с переходом к проектному финансированию, отмечает главный аналитик «Росбанк Дом» Натальи Ващелюк.
В пресс-службе «Дом.РФ» считают, что динамика открытых счетов эскроу не является индикатором перехода застройщиков на проектное финансирование. «С момента перехода отрасли на новую модель финансирования прошло только два месяца — это слишком короткий срок для начала активных продаж», — уверены в пресс-службе «Дом.РФ».
«Чем крупнее по населению регион, чем рентабельнее местный рынок новостроек, тем быстрее в таких локациях будет проходить переход на новую модель финансирования. Именно поэтому в таких регионах уже много кредитных договоров с застройщиками, тогда как в депрессивных — мало», — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
«С учетом достаточно «либеральных» критериев для сохранения возможности финансировать проекты за счет средств дольщиков, по нашим оценкам, более 80% действующих проектов останутся на старой схеме», — говорит управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова. Строительная отрасль адаптируется к нововведениям постепенно, а некоторые застройщики завершают ранее начатые проекты без привлечения финансирования через эскроу, указывает представитель ВТБ.
После новостей об обязательном переходе жилищного строительства на проектное финансирование, участники рынка прогнозировали рост цен на квартиры на 5–20%. В пятницу, 6 сентября, выступая на Восточном экономическом форуме, президент России Владимир Путин также допустил подорожание жилья в результате применения эскроу-счетов. «Да, это приведет к небольшому удорожанию, но это лучше, чем вложить деньги и остаться вообще на бобах», — сказал Путин.
По словам вице-премьера Виталия Мутко, курирующего строительный блок, в среднем квартиры на первичном рынке после перехода на проектное финансирование уже подорожали на 7%. «Но есть такие субъекты, как Петербург, и другие, где было удорожание до 14%. Но это было связано с тем, что упали темпы строительства, упало предложение», — рассказал Мутко после совещания о переходе на проектное финансирование в «Дом.РФ», которое состоялось в пятницу. Мутко ожидает, что когда рынок адаптируется к новой модели, цены стабилизируются.
Подпишитесь на рассылку РБК.
Рассказываем о главных событиях и объясняем, что они значат.
